Почему квартиры не дешевеют, даже когда их перестают покупать? Казалось бы, классический закон рынка: спрос упал — цена должна снизиться. В Москве сейчас именно такая ситуация. За первые пять месяцев 2026 года количество сделок с новостройками сократилось почти на 36%, а в массовом сегменте падение продаж за полугодие достигло 49%. Однако средняя цена квадратного метра в том же массовом сегменте выросла на 20%. Мы привыкли объяснять рынок ипотечной ставкой. Сегодня ключевая ставка — 14%, ипотека — от 17,5–18%, что делает кредит доступным лишь для узкого круга заемщиков. Но прямая зависимость «ставка выше — цена ниже» не работает. Рынок сложнее. ✅ Основная причина — дефицит предложения. В 2022 году в Москве стартовали продажи в 98 новых проектах, в 2024-м — в 63, в 2025-м — в 40. В 2026 году выведено всего 22 новых проекта, и 18 из них относятся к премиальному, элитному и de luxe сегментам. Это минимум за десять лет. Застройщики не могут выводить массовое жилье в прежних объемах. Стоимость проектного финансирования, рост цен на землю, увеличение строительных расходов и ужесточение требований города делают экономику таких проектов сложной. Девелоперы вынуждены сокращать объемы и смещаться в более маржинальные сегменты, ориентированные на покупателей, которые не зависят от льготной ипотеки. ✅ Рынок разделился на две полярные части. Первый полюс — минимальный бюджет, маленькая площадь, задача «купить хоть что-то». Второй — качественная недвижимость в сильной локации: архитектура, благоустройство, школы, парки, набережные, сервис. Здесь покупатель платит не за метры, а за образ жизни и будущую ликвидность. Именно этот сегмент сегодня задает ценовые ориентиры. ✅ У покупателей есть деньги. Высокие ставки не уничтожили капитал — они временно удерживают его на депозитах. Из 75 тысяч покупок жилья, зарегистрированных в Москве за январь–май 2026 года, около 34,9 тысячи оплачены собственными средствами. Почти половина сделок — без ипотеки. В июле спрос на наличные вырос на 39% по сравнению с июнем, а за январь–июль объем снятых наличных превысил 2 трлн рублей. Деньги выводятся из банков и уходят в недвижимость. ✅ Дополнительный фактор — рост себестоимости строительства. Сегодня застройщик обязан создавать среду: внутренние пространства, школы, сады. Это уже не те затраты, что были 5 лет назад. В ближайшее время правительство Москвы может принять постановление об увеличении обеспеченности новостроек машиноместами в 2–3 раза. Это неизбежно повлечет новый рост стоимости строительства и, как следствие, подорожание квартир. ✅ Новостройки задают ценовой ориентир для вторичного рынка. Собственник готовой квартиры не готов продавать её значительно дешевле строящегося дома по соседству. Так формируется новый ценовой уровень. ✅Что это значит для покупателя? Дорожать будет не всё. Проекты в развивающихся локациях с дефицитным предложением и понятной целевой аудиторией будут выигрывать. Жилье без качественной среды, с устаревшими планировками и неинтересным окружением может заметно отстать от инфляции и от динамики качественных новостроек. При выборе квартиры сегодня стоит задавать себе вопрос не «какая ставка?», а «кто захочет купить или арендовать эту квартиру через пять лет и почему выберет именно её?». Изучать финансовую модель застройщика, сравнивать локации и думать о будущей ликвидности объекта. Ипотека продолжает влиять на рынок, но больше не является его единственным драйвером или тормозом. Прямой зависимости от снижения или повышения ставки ждать не стоит. Рынок живет по другим законам. Хотите понять, какой район для жизни и инвестиций подходит именно Вам? Напишите нам в Telegram или МАХ - наш специалист поможет рассчитать всё и подобрать выгодный вариант. Мы на связи 24/7 Мы в Telegram | Мы в МАХ #Полезное
